从新三板退市不到四个月，保利物业火速转投港股。 
 
12月1日，保利物业发展股份有限公司通过港交所上市聆讯，广发融资、华泰金融控股、农银国际担任其联席保荐人。保利物业是老牌物业公司，1996年成立于广州，迄今已有23年的历史。2017年在新三板挂牌上市，在今年4月11日从新三板退市。
 

图片来源：保利物业发展有限公司招股书
 
一、公司介绍
 
保利物业于1996年6月在广州成立，是保利发展控股集团(00119)旗下全资子公司。保利物业发展是一家具有央企背景的物业管理服务综合运营商，于2017年，业内有约118,000家运营中的物业管理公司。
 

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根据中指院2019年的综合实力排名，在中国物业服务百强企业中排名第四。自2014年起，在中指院的中国物业服务百强企业综合实力排名持续保持前五名，而在具备央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。
 
该公司在中国提供物业管理服务超过23年，专注于中国的一、二缐城市，根据中指院报告，其在五大国家级城市群均有布局。截至2019年6月30日，其合同管理面积达371.4百万平方米，遍布全国27个省、直辖市及自治区的136个城市，在管面积为260.3百万平方米，且截至2019年6月30日，该公司在中国管理817项物业（包括549个住宅社区及268个非住宅物业）。
 

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目前保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是该公司最重要的收入来源。招股书显示，保利物业2019年前6月物业管理业务收入占总营收的比例接近65%。
 

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管理面积是衡量物业企业的重要指标之一。该企业的在管面积持续增长，2016年-2019年上半年，从81.8百万平方米增长至260.3百 万平方米。2016年-2018年以及2019年6月30日，保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发的物业分别占该企业在管总面积的 91.9%、86.1%、57.4%及43.1%。
 

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保利物业所管理的物业主要由保利发展控股集团(包括其合营企业及联营企业)开发，其余则由其他物业开发商开发或zhan若干公共及其他物业的业主取得。2016年-2018年，由保利发展控股集团开发的物业占其物业管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。
 

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二、投资亮点
 
保利物业是一家规模较大的物业公司。根据IPO文件，保利物业2018年总收入42.29亿元。42.29亿的营收规模，在行业内处于什么地位?
 

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对比已经在港股上市的物业服务企业来看，保利物业的营收仅次于绿城物业和碧桂园服务，即使算上还未上市的行业龙头万科物业，保利物业可以进入行业前五名。
 

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而管理面积的规模来看，保利物业占据优势。截至2019年6月30日，保利物业业务覆盖全国100多个城市，管理817项物业(包括549个住宅社区及268个非住宅物业)，合同管理面积3.71亿平方米，在管面积为2.60亿平方米，在港股已上市的13家物业企业中，仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。
 
公司是物业市场的龙头之一。
 
而该公司的母公司保利发展控股作为中国房地产行业的标杆龙头，也会为其带来持续确定的增长机会。
 
三、投资风险

1、新签及维持物业合同的不确定性。

2、人工及分包成本。物业管理行业属于劳动力密集型行业。从2016年-2018年，员工成本分别占服务成本的54.2%、59.1%、55.6%。分包成本则分别占公司总服务成本的23.9%、22.7%、24.3%及24.1%。

3、物业收费的提升可能未及预期。

4、业务绑定母公司发展。

四、小结
 
目前公司的策略为：
 
①通过收购或投资业务运营及策略互补的物业管理公司，扩大物业管理规模。
②进一步开拓增值服务。投资社区产品及服务公司，家政及汽车相关服务公司，以及从事智能家居业务的企业等。
③升级数字化及智能化管理系统。提升服务质量。
 
通过上述手段，可以实现管理规模与收费的同步提升。

总体来说，物业股今年的表现不俗，虽然目前房地产销售面积下滑，但存量房地产总数必然仍会上升，管理存量的物业股，其价值和逻辑自然越来越被认可，事实上，物业股今年大有接过房地产开发股的接力棒之势。
 
作为业务领先的龙头物业股，保利物业自然广受关注，或许现在更应该确定的是，上市后的估值是多少。